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En transaction ou en location, la première étape d’un projet est l’estimation de la valeur locative ou de vente d’un bien immobilier. Si certaines agences immobilières appliquent un tarif pour cette prestation, l’estimation immobilière est souvent gratuite. Voici la méthode de l’Integraal pour créer un dossier d’estimation immobilière.
1. Recueillir un grand nombre d’informations lors du rendez-vous de découverte
Cette première étape est primordiale dans votre quotidien puisqu’elle vous permettra de rendre à votre client un dossier d’estimation immobilière fiable, précis et professionnel.
Nous vous conseillons, si les conditions le permettent, de vous rendre directement sur place afin de découvrir le logement de vos propres yeux et vous rendre compte de l’état du bien ainsi que de l’ampleur des travaux, s’il y en a.
L’idéal pour vous est d’avoir préparé en amont de ce rendez-vous un formulaire avec plusieurs informations à remplir telles que la superficie du terrain, la surface habitable, le nombre de pièces, l’état du bien, le mode de chauffage… ainsi, vous n’aurez aucun risque d’oublier un élément.
Renseignez-vous également sur le quartier, afin de ne pas être perdu lorsque les propriétaires vous parleront d’une vente immobilière réalisée récemment à côté de leur maison ou dans la même résidence que leur appartement. C’est au premier rendez-vous que vous devez laisser une bonne impression de vous et prouver directement votre professionnalisme et votre expertise du secteur !
Nous vous conseillons de récupérer les plans de l’appartement ou de la maison dans le cadre de la valorisation immobilière du bien. A ce rendez-vous, informez-vous un maximum sur la cause de cette estimation : une succession, une mise en location, une future vente, un divorce… ainsi, le rendu d’estimation ne se fera pas forcément de la même façon si le dossier est destiné au notaire ou uniquement pour votre client.
2. Estimer le prix du bien immobilier
De retour au bureau avec tous les critères du bien, vous devez désormais procéder à la recherche du juste prix. Nous vous conseillons de remettre à votre client une fourchette assez fine de 5 % par exemple, puisque chaque appartement ou maison est différent. En effet, il est à notre sens impossible de mettre un prix exact sur un bien immobilier.
En tout premier, vous pouvez déjà réaliser un avis de valeur à l’aide d’un logiciel, qui pourra vous donner une première fourchette. Price Hubble, par exemple, fait un très bon travail et vous permet d’accéder à des annonces immobilières expirées. Attention, ce type d’outil s’appuie sur l’intelligence artificielle et il est impératif de compléter votre dossier d’estimation avec des recherches complémentaires.
A la suite de votre première étude sur un logiciel d’estimation immobilière, vous pouvez rechercher tous les biens vendus récemment dans le quartier ou à proximité. Pour ce faire, vous pourrez vous appuyer sur DVF, où sont recueillies les transactions effectuées par chaque notaire, ou encore sur MeilleursAgents, qui vous permet de voir les ventes immobilières effectuées par vos confrères.
Attention, DVF est une base de données gratuite en ligne mais ne précise que la surface habitable, le nombre de pièces, l’adresse, la superficie de terrain et les annexes. MeilleursAgents est un outil payant mais beaucoup plus complet : vous pourrez connaître le nombre de pièces, le nombre d’étages, la superficie du terrain, le stationnement, la cave, l’adresse… et vous aurez même accès à des photos de la maison ou de l’appartement !
Ce travail de comparaison est indispensable puisque les prix indiqués représentent parfaitement le marché. Procédez à l’analyse de chaque bien vendu afin d’affiner votre fourchette d’estimation.
Enfin, vous pouvez estimer la maison ou l’appartement du propriétaire en faisant l’analyse du marché concurrentiel. Recherchez les annonces immobilières des biens sur Leboncoin ou encore Seloger en ajustant vos critères pour vous fier à des logements comparables. Cette étape vous permettra d’ajuster votre fourchette aux prix immobiliers qui s’appliquent instantanément sur le marché de l’immobilier français.
3. Créer l’avis de valeur
Lorsque vous aurez déterminé la fourchette de prix correspondant à la maison ou à l’appartement à estimer, il faudra réaliser un dossier d’estimation pour rendre au propriétaire une analyse détaillée avec plusieurs éléments. Puisque vous vous êtes bien renseigné sur le projet du propriétaire, vous allez pouvoir adapter votre rapport d’estimation à votre auditeur.
Si l’évaluation immobilière du logement est destinée au notaire du propriétaire, nous vous conseillons de rendre un dossier d’estimation classique, c’est-à-dire un rapport en format portrait sur des feuilles A4, en détaillant quelques biens comparables avec votre fourchette de prix. Vous pouvez également insérer quelques éléments expliquant votre service afin de prouver votre expertise dans le cas où vos clients deviendraient vendeurs ultérieurement. Des logiciels proposent un dossier d’estimation rempli automatiquement après un formulaire, tels que l’outil MySelogerPro ou encore l’outil Price Hubble. Vous pourrez personnaliser le rapport d’estimation à la main mais les informations seront déjà toutes remplies, ce qui représente un gain de temps considérable.
Si vos clients sont vendeurs, le rendu d’estimation immobilière peut être différent. Nous vous conseillons de partir d’un modèle créé aux couleurs de votre agence immobilière. Vous pouvez faire une présentation de type powerpoint afin d’expliquer votre fourchette de prix aux clients vendeurs. Insérez dans votre présentation des biens vendus récemment et des biens en vente afin de montrer à vos clients les prix qui s’appliquent sur le marché et ainsi justifier votre fourchette. N’oubliez pas de présenter vos services et de montrer clairement les avantages de votre agence immobilière.
4. Présenter l’avis de valeur à vos clients
Encore une fois, vous passerez peut-être plus ou moins de temps à expliquer votre estimation selon le projet de vos clients. Si l’évaluation immobilière est destinée au notaire, une simple explication rapide peut suffire et le client ne sera pas enclin à vous écouter pendant beaucoup de temps.
Néanmoins, si vos clients s’avèrent être vendeurs dans un futur proche, nous vous conseillons de fixer un rendez-vous sur place en prévoyant une bonne heure. Gardez à l’esprit qu’un agent immobilier ou même plusieurs agents immobiliers sont peut-être déjà en concurrence avec vous sur cette maison ou cet appartement ! Alors, si vous souhaitez obtenir le mandat de vente ou de location, c’est le moment de faire vos preuves. Il faut prouver votre expertise et convaincre vos prospects de votre savoir-faire ! N’oubliez pas également que des clients qui vendent ont potentiellement un projet d’achat. Soyez à leur écoute.
ATTENTION : un avis de valeur réalisé par un agent immobilier n’est pas équivalent à un rapport d’expertise réalisé par un expert. Les clients ne nuancent pas toujours ces deux professionnels alors prenez connaissance dès le premier point de contact de leur projet afin de les diriger vers le bon professionnel !
